【留学生公寓网】  美国房产经纪人教你如何选购房产！美国房产经纪人教你如何在买房时选位置与地势，如何选朝向，以及各种房屋检测，一起来看看吧。

1、社区中位置与地势的选择区中位置与地势的选择通常房屋在社区中的位置选择在巷子底，即是社区最下面的位置，这个位置交通流量比较少，房子比较安静；另外一个就是私密性比较好。接下来是地势，地势一定要平坦。 有地下室没有关系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。

通常我们不建议选择比路面还低的住宅，不仅仅是风水角度，主要是从舒适角度，而且通风比较差。 如果后院不是很好的话，房子就会很潮。 另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、两尺，这个是比较好的地势；但是不能太高，高出三十度角的话，冬天下雪时，就会非常滑，这就非常危险。

而且即使不下雪，平时上下坡也是舒适度非常差，上下坡的时候，会使路面碰到车底盘，经常这样会损害车辆。

2、朝向的选择我们中国人通常选择南朝向的房子，没有人愿意选择西朝向的。 这里面有一个问题，大家知道通常车库是放在前面的，无论是迎面进的还是侧面进的车库。 即使是侧进车库，其窗子还是在前面。 通常需要采光的是主人房和客厅，其实是这两个地方需要朝南，所以从舒适的角度来看，房子的前脸应该是朝北的，这样主人房通常在后面，因为主人房需要安静。

这样就保障了客厅和主人房朝南，冬暖夏凉，这是最理想的朝向。朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向，当然是朝西开了很多窗，那么窗的作用就是，热能能进来却出不去了，这样夏天就会非常的耗冷气，冬天又晒的时间较短，也是不够强壮，西向也是比南向冷。

当然建商从土地最大使用效率的角度，会忽略朝向，这样朝向各个方向的都有。 房屋开发的时候，有专门的社区美容师，对社区的整体进行设计，其原则是：邻居的设计必须互相不同，外表设计和砖的颜色必须不同；从审美角度来说，不仅仅实现居住功能，同时有一定的景观效果。

社区整体设计从经济效益和审美的角度，有可能牺牲一部分朝向，但是主人房等主要房间通常都会放置在南朝向上去，建筑商会根据地块的不同朝向采用不同的设计，比如朝西的房子，他们会把主人房或者大厅放到侧面的南面去。

3、外墙装饰材料的选择根据目前的房屋，外墙有几种形式：一种是砖，一种是人造水泥板（看起来像木质的），一种是水泥，可以漆成各种颜色，我们推崇砖的，因为其维护费用最少，虽然一开始投入大，但是维护起来几乎不花什么钱。

如果房子不是砖的，将来换成砖的，就非常昂贵，如果你卖房，砖的房子就非常好卖。水泥板是水泥和纤维压制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常优越的，比如防酸堿腐蚀、防爆晒、白蚁不吃等，研究的时候考虑了很多因素进去了，而且也有50年的保证，但是每隔3-5年就要进行一次外部的喷涂。

根据房子大小不等喷涂一次要几千元；还有一个问题，就是固定到墙板上的时候，是用钉子，同时钉子再加胶水防水，像鱼鳞或者蓑衣一样，一个盖一个，这样才能够防水；因为钉的时候有钉眼，这个钉眼会随著地基的沉降等因素，钉眼可能会扩大，这样就成为渗水的入口；这个钉眼必须用胶来填上来防止渗水，这种施工必须选择天气干燥的时候进行，否则就会把水气留在里面；上千个钉眼都要定期检验，是个非常巨大的工程。

过去的老房子也有纯木头的，这种木头的维护起来更加麻烦，比如下雨之后，木头吸水之后就膨胀；因为美国人喜欢自然风格，新的木头的房子，刚刚做好其木纹非常的漂亮，但是经过一年的风吹日晒，马上就变成灰色的，看上去给人一种非常颓败的感觉，这样的房子就必须涂漆，但是简单的涂漆还是很难抵挡大自然的腐蚀。

因此，新的建筑商就不再采用外面是木料装饰的。 都是用砖和水泥板来装饰。水泥目前也是比较少见了，因为一旦出现渗水的问题，对于木结构的建筑来说，渗水就是非常严重的问题必须立即解决，否则将腐蚀结构，那么因为水泥的透气性差，水汽无法自然放出，就要把水泥打掉来维护，这样，维护起来就得大面积的整个一面墙拆掉，这样重新做出的水泥墙面在外观上才好看。 很显然，这样就导致将来可能的维修费要高。

4、屋内地面状况检测首先的一个问题就是地板面的起鼓现象。 看起来就像丘陵地带一样。 如果出现这样的状况，就是房屋本身的防潮或者防渗漏没有做好，使地板吸收了水分或者潮气，造成了膨胀变形，互相挤压；有一些被银行收回的房子，有人故意放水泡地板破坏。

地毯分为波波和直毛两种，家里有宠物的不建议用波波类型的地毯，因为宠物的爪子会钩住地毯，宠物跑过之后，抓得乱七八糟；直毛的就不存在这个问题了。 直毛的地毯如果出现松动的起隆，就会很难看，有的连门都关不上，走上去也是不舒服。 最主要的问题是地毯下面的地垫问题。

地垫质量好坏，影响地毯的寿命。 通常我们建议地毯不一定很好，但是地垫一定要好。 一般7磅的好一些。 装地毯的时候，通常使用的是专业的工具，把地毯绷紧，然后挂在四周墙上的倒刺上，地毯的接缝也要好，好的接缝是看不出来缝隙的，看起来是完整的一块。

因此地毯出现问题，就要看是上面泡的还是下面返上来的。 如果是房子的防水出现问题，可以用防水涂料进行喷涂，然后上面再装地板或者地毯。如果是房子的沉降出现问题，这个工程就比较大了。 其表现就是，在地面上放一个球，它会滚。 这样的房子就不建议购买。 但是也是有办法进行解决。

通常可以请地基修理公司进行地基修正。 地基公司会挖地洞到地基的下面，用千斤顶把房子顶起来，有人在远处检测是否平衡，然后再加灌混凝土来固化。

5、保暖与热效率问题买房的时候，通常有一个细节，这个也不是用肉眼可以看出来的，一般要求提供一年或者几个月的冷暖气账单。 一年比较好，因为有春夏秋冬的问题，主要是电与煤气账单，电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。

这是一个参考。 目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纤维，它的保温系数有个数值，我们通常叫做R- VALUE，就是这种材料可以阻挡冷热交换的比例是多少？ 夏天的时候，是不希望外面的热气进来，冬天的时候，不希望外面的冷空气进来，不希望里面的热气流失。

现在我们这种材料的保温性只有12-14,这是符合国家标准的，这是及格的水准，最优的水准是28，现在也有这种材料面市，各个工厂目前正在努力降低成本。 目前正在酝酿一场墙体的革命，新的保暖材料推出之后，可以实现节能60%。