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美国纽约买房一站式全解析

发布时间:2017-08-04 09:54| 位朋友查看

简介:现如今,越来越多的国人都选择投资美国房产。纽约作为美国大城市之一,无疑受到青睐。 纽约买房,买家除了准备好一笔头期款之外,还要存够一笔购房手续费,或叫closing fee,即过……

现如今,越来越多的国人都选择投资美国房产。纽约作为美国大城市之一,无疑受到青睐。

纽约买房,买家除了准备好一笔头期款之外,还要存够一笔购房手续费,或叫closing fee,即过户费。过户费究竟要准备多少,或者说过户费大约占房价的多少百分比,购买不同的房产,过户费也有很大的区别。购买房产的过户费用基本分成三大部分第一部分是法律服务的费用,它包括买家请的律师费,以及产权调查费和产权保险,还有政府登记费。第二部分是贷款银行收取的费用,包括:银行律师费、贷款审批费、估价费、申请费,贷款保险、点数(2-4家庭的house)费用等。第三笔费用是政府收取的贷款税,如果50万以下的房产,收取贷款总额的1.8%,如果50万以上的收取贷款总额的1.925%。除此之外,还有验房费和房屋保险费等。只要在纽约买房,这些费用买家基本都要支付。

纽约买房小贴士:如果买家全现金购买,银行贷款费用和政府收取的贷款税则可以免掉购买不同房产类型,手续费相差很大,过户费金额的差别可以从不到房价的1%,到高达房价的6%。举例来说,都是100万的公寓,co-op和全新的condo之间的过户费会相差达5万元之多。一般来说,购买新房的过户费最多,在纽约,无论是新公寓还是新House,卖家就是开发商,当买家向开发商购买第一手房产(buying fromsponsor),有两个较大的费用是由买家来支付:卖家的律师费(约在$1500-$2000之间)和交易税(TransferTax)。纽约交易税知多少纽约市的交易税,房价50万以下是1%,50万以上是1.425%。纽约州的一律是0.4%。 举例来讲,100万的全新的房产,交易税的税率就是1.825%,就要$18,250,由买家支付。另外,购买新的公寓,还有一些特殊的费用买家要额外支付:减税申请费,贡献管理费(working capital contribution,$1200),以及管理公司使用的公寓购买费分摊(resident manager unit cost $4000)。总而言之,如果需要贷款购买新公寓,过户费基本要准备到房价的6%左右纽约的豪宅税房价在100万或者更高,政府收取1%的豪宅税,100万就要收1万。因此为了避免豪宅税,如果卖家的标价在100万以上多一点点,比如102或105万,可以尽量砍价到100万以下,避缴豪宅税。还有一个需要特别注意的是,豪宅税是房价的1%,但对新公寓来说,这个房价不仅仅是买家接受的价格,还需要加上交易税,这个数如果超过了100万,就要交1%的豪宅税。比如,买家看上的一个新公寓标价是99万,以为这样就能避开豪宅税。但是考虑到交易税是18067元,因此房价其实是990000加上18067等于1百万零8千元,再乘以1%,所以买家要交的豪宅税是,$10080.购买coop,不存在买家要替开发商支付律师费和交易费的问题。coop没有产权,也不需要缴纳产权调查费和产权保险费,也可以省下政府的贷款税和估价费。但是在coop的交易中,有一个特殊费用,叫flip tax,中文可以叫转手费。它可能是房价的1-3%, 也可能是一笔固定费用。这笔费用是卖家出的,如果你想现在购买一个coop,也必须了解该栋coop的fliptax是多少,便于知道以后卖房时的这个成本。还有一些管理公司收的费用和他们的律师费,但是数目很不一样。总体来说,在纽约购买coop的过户费,比购买condo的过户费少了近7、80%。购买二手House,也有一些特殊费用由于是二手房,很多时候建造的年代很久了,有时候会出现和邻居房子的地界互相侵占,因此可以购买地界调查boundary survey。另外费用还用白蚁检查费等。

在美国纽约买房,不同种类的房产,过户费也有很大差别。因此在购房时,也要考虑过户费这个重要因素。一般来说,人人都喜欢新房,新公寓过户费用也是最贵的,但如果用于投资出租,就要考虑付出的过户费是否值得、投资能否收回。另外,过户费也是购房成本,要考虑是长期持有,还是短期抛售。如果短期就卖掉,过户费是否将的利润拉低。

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